Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ) και πολλοί δήμαρχοι εκφράζουν έντονη δυσαρέσκεια για την πρόσφατη απόφαση της κυβέρνησης—η οποία επικυρώθηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο—να αφαιρέσει τις αρμοδιότητες των Πολεοδομιών από τους Δήμους και να τις μεταβιβάσει στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Η ΚΕΔΕ επιβεβαίωσε εκ νέου, δια στόματος του Α’ Αντιπροέδρου της, Γρηγόρη Κωνσταντέλλου (Δημάρχου Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης), την πρόθεσή της να προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) κατά αυτής της κυβερνητικής ενέργειας.
Οι δήμαρχοι εκλαμβάνουν την απόφαση ως “αυταρχική” και “τιμωρητική” κίνηση, ιδίως μετά την επιτυχή αντίδρασή τους (μέσω του ΝΟΚ) στα σχέδια για την τσιμεντοποίηση των πόλεων που προωθούσαν, όπως αναφέρουν, “επαγγελματικές συντεχνίες και οικοδομικά συμφέροντα”. Ο κ. Κωνσταντέλλος δήλωσε χαρακτηριστικά ότι το “ραντεβού” θα δοθεί στις αίθουσες των Ανωτάτων Δικαστηρίων.
Η Θέση της Κυβέρνησης
Ο Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε από το Υπουργικό Συμβούλιο τη “τολμηρή απόφαση” να μεταφερθεί η έκδοση των οικοδομικών αδειών και ο έλεγχος των κατασκευών από την Αυτοδιοίκηση στο Κτηματολόγιο.
Ως βασική αιτία επικαλέστηκε τη δυσλειτουργία και τη γραφειοκρατία των υφιστάμενων Πολεοδομιών. Ανέφερε ότι στην αξιολόγηση των δημόσιων υπηρεσιών, οι Πολεοδομίες βαθμολογήθηκαν με 3,4 στα 10, γεγονός που, κατά τον ίδιο, υποδηλώνει την ταλαιπωρία των πολιτών και του κατασκευαστικού κλάδου από τις καθυστερήσεις.
Στόχος της κυβέρνησης είναι η δημιουργία ενός “One Stop Shop” για κάθε ακίνητο, ενός συνεκτικού συστήματος που θα διαχειρίζεται τις υποθέσεις “με ταχύτητα και διαφάνεια” προς όφελος ιδιοκτητών, κατασκευαστών και επενδυτών. Ο Πρωθυπουργός υποσχέθηκε ότι το νέο σύστημα θα είναι πλήρως λειτουργικό εντός του 2026
Στο κείμενο της ΚΕΔΕ, υποστηρίζεται πως η κυβέρνηση επιχειρεί να “αποδομήσει” το έργο των Πολεοδομιών, αφού πρώτα η ίδια συνέβαλε στην αποδυνάμωσή τους.
«Ο Προέδρος της ΚΕΔΕ Γρηγόρης Κωνσταντέλλος δήλωσε:
Είναι λυπηρό η κυβέρνηση να υιοθετεί απαιτήσεις που προβάλλουν επαγγελματικές συντεχνίες και οικοδομικά συμφέροντα. Η αντίθεσή μας στην πλήρως αντιδεοντολογική και παράνομη επιλογή της κυβέρνησης έχει εκφραστεί δημοσίως με κάθε πρόσφορο μέσο. Για άλλη μία φορά η Αυτοδιοίκηση αγνοήθηκε και σημαντικές αποφάσεις που επηρεάζουν τη ζωή των πολιτών αλλά και την εικόνα και λειτουργία των πόλεων, πάρθηκαν πίσω από κλειστές πόρτες. Είναι προφανές ότι, η συντριπτική ήττα που υπέστη το Υπουργείο Περιβάλλοντος στο Συμβούλιο της Επικρατείας, με την απαράδεκτη οριζόντια και σωρευτική χρήση των κινήτρων του νέου Οικοδομικού Κανονισμού, οδήγησε στην λήψη αυτής της αναιτιολόγητης και μη λειτουργικής απόφασης που σίγουρα δεν είναι μεταρρύθμιση αλλά η απόλυτη απορρύθμιση των κανόνων δόμησης στη χώρα μας. Θα αντιταχθούμε με όλες μας τις δυνάμεις στην αυθαιρεσία, στην αλαζονεία και στον αυταρχισμό που επιβάλλουν επαγγελματικά συνδικάτα και διορισμένοι μετακλητοί ή “πολιτικοί” του υπουργείου Περιβάλλοντος. Θα συναντηθούμε προφανώς με όλους αυτούς ξανά στις αίθουσες των Ανωτάτων Δικαστηρίων της χώρας.”
Σφοδρή αντίδραση Δούκα
Με καυστικό τρόπο σχολίασε νωρίτερα ο δήμαρχος Αθηναίων Χάρης Δούκας τις εξελίξεις: «Σήμερα μάλλον χάνουμε και τις πολεοδομίες. Ήμουν στο Ρίο ντε Τζανέιρο και μας έλεγαν στο C40 πώς να σχεδιάσουμε τις πόλεις, να μειώσουμε το τσιμέντο, να προχωρήσουμε σε αστικό βιώσιμο σχεδιασμό και τους έλεγα “εμείς μάλλον θα τις χάσουμε τις πολεοδομίες το επόμενο διάστημα και θα πάνε στο κράτος”. Και τους φαινόταν πολύ περίεργο, στη Βραζιλία. Τις χάσαμε, τελικά…».
Συγκεκριμένα σε ανάρτηση του, ο δήμαρχος Αθηναίων έγραψε:
“Όλο και πιο χαμηλά…
Όλο και πιο συγκεντρωτικά, όλο και πιο αναποτελεσματικά, όλο και πιο επιθετικά η κυβέρνηση απέναντι στους δήμους.
Σήμερα το Υπουργικό Συμβούλιο αποφάσισε να αφαιρέσει από τους δήμους τις Πολεοδομίες, το βασικό εργαλείο που διαθέτουμε για να οργανώνουμε τις πόλεις μας, να βάζουμε κόφτες στα σχέδια τσιμεντοποίησης (βλέπε ΝΟΚ), να σχεδιάζουμε μαζί με τους δημότες πώς θα γίνουν πιο βιώσιμες και λειτουργικές.
Ο χριστουγεννιάτικος μποναμάς της κυβέρνησης στους δήμους, είναι ανεπιθύμητος. Καλούμε τους βουλευτές απ’ όλα τα κόμματα, που νοιάζονται για τις περιοχές τους, να της τον επιστρέψουν….».
Η ΚΕΔΕ θα αντισταθεί με κάθε τρόπο και κάθε μέσο – Προσφυγή στο ΣτΕ
Σημειώνεται, ότι στις 8 Οκτωβρίου 2025, το ΔΣ της ΚΕΔΕ, συνεδρίασε στην Αρχαία Ολυμπία και αποφάσισε να προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας αν επιχειρηθεί από την κυβέρνηση η μεταφορά αρμοδιοτήτων των Υπηρεσιών Δόμησης από τους Δήμους.
«Δυστυχώς, όλες οι κυβερνήσεις διαχρονικά δεν έπραξαν όπως όφειλαν το αυτονόητο. Δηλαδή να εμπιστευτούν την Αυτοδιοίκηση και να εφαρμόσουν το Σύνταγμα, σύμφωνα με τα άρθρα 101 και 102», σημείωνε η ΚΕΔΕ στην απόφαση της και υπογράμμιζε: «Είμαστε κατηγορηματικά αντίθετοι. Εκφράζουμε την πλήρη αντίρρησή μας στην αφαίρεση της αρμοδιότητας των πολεοδομιών από τους Δήμους και τη μεταφορά τους στο Κτηματολόγιο. Στέλνουμε σαφές μήνυμα: η ΚΕΔΕ θα αντισταθεί με κάθε τρόπο και κάθε μέσο».
«Θυμήθηκαν τις πολεοδομίες όταν οι δήμοι ανέτρεψαν τα σχέδια τσιμεντοποίησης»
Υπογραμμίζεται επίσης ότι η ΚΕΔΕ στις 17 Σεπτεμβρίου, στην απόφαση της για τις πολεοδομίες υπήρχε αναφορά στη νικηφόρα για τους δήμους δικαστική αντιπαράθεση με το υπουργείο Περιβάλλοντος για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.
Η εν λόγω υπόθεση συνδέθηκε ευθέως από αιρετούς με τις εξαγγελίες του Κυριάκου Μητσοτάκη για τις πολεοδομίες. Τα μπόνους του ΝΟΚ είχαν απειλήσει με τσιμεντοποίηση κηπουπόλεις και προάστια ή με μεγαλύτερη τσιμεντοποίηση πυκνοκατοικημένες γειτονιές αστικών κέντρων.
«Θυμήθηκαν τις πολεοδομίες όταν οι δήμοι ανέτρεψαν τα σχέδια τσιμεντοποίησης», είχε δηλώσει χαρακτηριστικά ο δήμαρχος Αθηναίων Χάρης Δούκας. Παράλληλα, είχε κατηγορήσει την κυβέρνηση Μητσοτάκη πως είναι αυτή που έχει εγκαταλείψει τις πολεοδομίες χωρίς προσωπικό και πόρους.
Ακολουθεί ολόκληρη η απόφαση του ΔΣ της ΚΕΔΕ για τις Πολεοδομίες:
Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδος, δηλώνει την ξεκάθαρη αντίθεσή της στη μεταφορά των Πολεοδομιών στο Κεντρικό Κράτος.
Με σημερινή απόφαση του κι ενόψει της επικείμενης συνάντησης με την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος στις 23 Σεπτεμβρίου, το Διοικητικό Συμβούλιο της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος εκφράζει την κάθετη και κατηγορηματική του αντίθεση με την πρόσφατη κυβερνητική εξαγγελία στη ΔΕΘ, για μεταφορά της αρμοδιότητας των Πολεοδομιών στο Κεντρικό Κράτος και συγκεκριμένα, στο Κτηματολόγιο.
Για την ΚΕΔΕ είναι καταρχήν ζήτημα συνταγματικής τάξης, αφού οι αρμοδιότητες που ασκούν οι Πολεοδομίες αφορούν, σύμφωνα με το άρθρο 102 του Συντάγματος, αποκλειστικά τοπικές υποθέσεις. Για την Αυτοδιοίκηση Α’ Βαθμού αποτελεί «κόκκινη γραμμή» κάθε προσπάθεια να μεταφερθούν εκτός Δήμων κρίσιμες και συνταγματικά κατοχυρωμένες αρμοδιότητες που αφορούν την ποιότητα ζωής των πολιτών και τη φυσιογνωμία των πόλεων μας, όπως είναι ο καθορισμός των όρων δόμησης και οι χρήσεις γης.
Η ΚΕΔΕ πρώτη έχει επισημάνει την ανάγκη για τη λειτουργία σύγχρονων Πολεοδομιών, που θα λειτουργούν με το αναγκαίο προσωπικό και με ένα σύγχρονο θεσμικό πλαίσιο, πάντα όμως ως αρμοδιότητα κι ευθύνη των Δήμων.
Απορρίπτουμε κατηγορηματικά τον ισχυρισμό ότι η διαφθορά αποτελεί κανόνα για το σύνολο των Πολεοδομιών και των Δήμων. Για τα μεμονωμένα φαινόμενα διαφθοράς που πράγματι εμφανίζονται στη λειτουργία κάποιων Πολεοδομιών, δεν ευθύνεται το γεγονός ότι ανήκουν στην ευθύνη των δήμων. Αντίστοιχα, και περισσότερα φαινόμενα παρατηρούνταν κατα το διάστημα που η ευθύνη λειτουργίας τους ανήκε στις Κρατικές Νομαρχίες, πριν στη συνέχεια μεταφερθούν στον πρώτο βαθμό.
Τα φαινόμενα διαφθοράς οφείλονται σε άλλες, πολύχρονες παθογένειες του Κράτους, οι οποίες δεν αντιμετωπίζονται απλά με μεταφορά των Πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο. Παθογένειες όπως :
- Η έλλειψη χωροταξικών σχεδίων και η ανυπαρξία ενός ξεκάθαρου πλαισίου που θα επιτρέπει σε πολίτες κι επενδυτές να γνωρίζουν πού μπορούν να χτίσουν, τι και με ποιους όρους. Δεν ευθύνονται οι Δήμοι αλλά το Κεντρικό Κράτος που δεν έχουν καταρτιστεί ακόμη τα σχέδια αυτά.
- Η πολυνομία και η έλλειψη ξεκάθαρων αρμοδιοτήτων μεταξύ των βαθμίδων του Κράτους.
- Η υποστελέχωση των Πολεοδομιών. Η ΚΕΔΕ συστηματικά ζητά την πρόσληψη επιστημονικού προσωπικού, ώστε να μπορούν να ανταποκρίνονται στο δύσκολο έργο τους.
- Η ψήφιση αντισυνταγματικών νομοσχεδίων, για την οποία ασφαλώς δεν ευθύνονται οι Δήμοι αλλά το Κεντρικό Κράτος. Αντισυνταγματικών νομοσχεδίων όπως ο πρόσφατος ΝΟΚ, που κρίθηκαν αντισυνταγματικοί, κατέπεσαν στο ΣτΕ και έχουν δημιουργήσει μεγάλη αναταραχή στην αγορά γης.
Με βάση τα πραγματικά δεδομένα που παραθέτουμε, δεν αντιλαμβανόμαστε πώς το Κεντρικό Κράτος θα κάνει καλύτερα τη δουλειά όσον αφορά τις πολεοδομίες, όταν σε δικά του λάθη και παραλείψεις οφείλονται προβλήματα όπως η μη ολοκλήρωση ως σήμερα της λειτουργίας του Κτηματολογίου, η έλλειψη χωροταξικών πλαισίων, η προώθηση και ψήφιση αντισυνταγματικών νομοθετικών ρυθμίσεων, κλπ.
Είμαστε απολύτως κατηγορηματικοί πως οι Δήμοι μπορούν, αν έχουν τα κατάλληλα θεσμικά εργαλεία και το προσωπικό, να λειτουργήσουν καλύτερα από όλους τις Πολεοδομίες, με μεγαλύτερη διαφάνεια κι αποτελεσματικότητα.
Στο πλαίσιο αυτό και για να αποτρέψουμε την απόφαση για μεταφορά των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο, η ΚΕΔΕ ομόφωνα αποφασίζει τα παρακάτω:
- Την ανάληψη μιας σειράς επικοινωνιακών δράσεων, με χρήση των κατάλληλων μέσων, με στόχο την ενημέρωση της κοινής γνώμης σχετικά με τις επιπτώσεις που θα έχει στην καθημερινότητα των πολιτών και τη φυσιογνωμία των πόλεων μας, η μεταφορά των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο.
- Τη συνάντηση της Ε.Ε. της ΚΕΔΕ με την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος αλλά και το σύνολο των πολιτικών κομμάτων, προκειμένου να ενημερωθούν για τις θέσεις μας πάνω στο συγκεκριμένο ζήτημα.
- Τη συνάντηση αντιπροσωπείας της ΚΕΔΕ με επιστημονικούς φορείς, όπως το Προεδρείο του ΕΜΔΥΔΑΣ, για την ανάληψη κοινών δράσεων πάνω στο συγκεκριμένο ζήτημα.
- Την προετοιμασία από πλευράς ΚΕΔΕ όλων των απαραίτητων ενεργειών προκειμένου να υπάρξει προσφυγή κατά διοικητικών πράξεων υλοποίησης της επικείμενης νομοθέτησης της μεταφοράς των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο.
Τι προβλέπει το νομοσχέδιο της κυβέρνησης
Την μεταφορά των πολεοδομιών στο Ελληνικό Κτηματολόγιο με την δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης προβλέπει νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
Η σχετική νομοθετική πρωτοβουλία παρουσιάστηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο με κοινή ανακοίνωση από τους Υπουργούς Σταύρο Παπασταύρου και Δημήτρη Παπαστεργίου και τον Υφυπουργό Νίκο Ταγαρά.
Στη δημοσιότητα δόθηκαν 14 Ερωτήσεις και Απαντήσεις για τις αλλαγές που φέρνει το νομοσχέδιο και ειδικότερα για τον τρόπο εξυπηρέτησης των πολιτών σε σχέση με την ακίνητη περιουσία. Με αυτή τη μεταρρύθμιση, τίθενται τα θεμέλια για τη δημιουργία ενός ψηφιακού «one stop shop» για το ακίνητο, δηλαδή ενός μοναδικού σημείου αναφοράς που θα παρέχει ενιαία εφαρμογή του νόμου, απλοποίηση, διαφάνεια, ταχύτητα και αποτελεσματικότητα.
1 Τι επιτυγχάνεται με τη νέα μεταρρύθμιση που μετεξελίσσει το Κτηματολόγιο σε έναν Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ);
Η νέα μεταρρύθμιση οδηγεί σε ταχύτερη εξυπηρέτηση και αποτελεσματικότερη κατανομή φόρτου εργασίας, ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας για όλους σε όλη τη χώρα, ψηφιοποίηση, διαλειτουργικότητα και απλούστευση διαδικασιών, σταδιακή κατάργηση της ανάγκης εντοπιότητας και δυνατότητα εξ αποστάσεως εξυπηρέτησης. Κυρίως, όμως, με το νέο σύστημα οργάνωσης των Κέντρων Δόμησης, παρέχεται ισοτιμία στο δικαίωμα δόμησης για όλους, ανεξαρτήτως της υπηρεσίας στην οποία θα απευθυνθούν, ενώ επιτυγχάνεται η διαφάνεια με τη χρήση σύγχρονων ψηφιακών εργαλείων και τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης στον έλεγχο των οικοδομικών αδειών, για πρώτη φορά στη χώρα. Ταυτόχρονα, η νέα μεταρρύθμιση θα ενισχύσει την αξιοπιστία των θεσμών της Πολιτείας.
2 Πώς ωφελείται ο πολίτης από τη δημιουργία ενός ενιαίου φορέα;
Με τον νέο Οργανισμό, ο πολίτης εξυπηρετείται από ένα σημείο διοίκησης για όλα τα θέματα που αφορούν στην ακίνητη ιδιοκτησία του, ταχύτερη έκδοση αδειών δόμησης, ίση μεταχείριση ανεξαρτήτως της γεωγραφικής τοποθεσίας του ακινήτου, διαφάνεια και πλήρως ψηφιακές υπηρεσίες. Ο πολίτης, πλέον, θα απολαμβάνει ασφάλεια Δικαίου και ισότιμη πρόσβαση σε καθολικές υπηρεσίες δόμησης.
3 Για ποιο λόγο ήταν αναγκαία η μεταρρύθμιση των Υπηρεσιών Δόμησης;
Βάση της μεταρρύθμισης είναι η ανάγκη ενός ολοκληρωμένου μηχανισμού αδειοδότησης και ελέγχου δόμησης, με ψηφιακά εργαλεία, ενιαία πρότυπα και κοινές διαδικασίες σε όλη τη χώρα. Τα στοιχεία που έχουν καταγραφεί τα προηγούμενα χρόνια θέτουν σε προτεραιότητα αυτήν την οργανωτική ενοποίηση. Ειδικότερα:
- Το σημερινό πλαίσιο παρουσιάζει διαφοροποιήσεις στην εφαρμογή των διαδικασιών και στη διαθεσιμότητα ψηφιακών εργαλείων μεταξύ διαφορετικών περιοχών.
- Σε πανελλαδική αξιολόγηση του ΥΠΕΣ (05/2025), οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) καταγράφουν μέση βαθμολογία 3,4/10, ένδειξη ότι η αποτελεσματικότητα, η απλοποίηση και ψηφιοποίηση αποτελούν προτεραιότητα για τους πολίτες.
- Στο 23% των ΥΔΟΜ ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας υπερβαίνει τους 3 μήνες. Έχουν καταγραφεί και περιπτώσεις ιδιαιτέρως σύνθετων φακέλων, όπου ο χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας ξεπέρασε τα 5 έτη.
- Από τους 332 δήμους της Χώρας, μόνο 185 διαθέτουν σήμερα ΥΔΟΜ – δηλαδή περίπου 56%.
- 147 δήμοι δεν διαθέτουν ΥΔΟΜ, ενώ 28 δήμοι με πληθυσμό άνω των 25.000 κατοίκων και 14 δήμοι με πληθυσμό άνω των 40.000 κατοίκων δεν διαθέτουν ΥΔΟΜ.
- Περίπου 35% των ΥΔΟΜ λειτουργούν με έως δύο μηχανικούς, αριθμός που δεν επαρκεί για να καλύψει όλες τις ειδικότητες που απαιτεί η κείμενη πολεοδομική νομοθεσία.
- Ορισμένες ΥΔΟΜ εξυπηρετούν πολλαπλούς όμορους δήμους, φτάνοντας σε κάποιες περιπτώσεις να καλύπτουν έως και 8-9 δήμους.
Όλα τα παραπάνω στοιχεία ανέδειξαν την ανάγκη να δημιουργηθεί ένας ενιαίος εθνικός φορέας.
4 Τι είναι επί της ουσίας ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης και ποιες οι αρμοδιότητές του;
Ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ) είναι ο ενιαίος ψηφιακός φορέας εθνικής εμβέλειας που συγκροτείται με τη συνένωση των αρμοδιοτήτων του Ελληνικού Κτηματολογίου και μέρος των αρμοδιοτήτων που ασκούνταν έως σήμερα από τις Υπηρεσίες Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) των Δήμων.
Αποτελεί την πρώτη συνολική και εκτεταμένη μεταρρύθμιση του χώρου που πραγματοποιείται από το 2015 και αφορά στην αναμόρφωση των υπηρεσιών δόμησης. Με τη σύστασή του, δημιουργείται ένα ενιαίο σημείο εξυπηρέτησης (“one-stop-shop”) για όλα τα θέματα που αφορούν στο ακίνητο, με στόχο την καλύτερη οργάνωση των υπηρεσιών που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη δόμηση.
Ο νέος φορέας αναλαμβάνει την καταγραφή, τεκμηρίωση και εγγύηση της ιδιοκτησίας, την έκδοση οικοδομικών αδειών και όλων των συναφών πράξεων (βεβαιώσεις όρων δόμησης, προεγκρίσεις), τον έλεγχο των κατασκευών και την τήρηση της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Στόχος του νέου Οργανισμού είναι η παροχή ενιαίας και συνεκτικής πληροφόρησης σε πολίτες, μηχανικούς, νομικούς και επενδυτές, μέσω της δημιουργίας, για πρώτη φορά στην Ελλάδα, ενός σύγχρονου και πλήρως ψηφιακού φορέα, που συγκεντρώνει όλες τις βασικές λειτουργίες που αφορούν στην ιδιοκτησία και στον έλεγχο του δομημένου περιβάλλοντος.
5 Αφαιρούνται από τους Δήμους όλες οι σχετικές αρμοδιότητες;
Οι Δήμοι διατηρούν κρίσιμες αρμοδιότητες του τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή:
- εκπόνηση και παρακολούθηση πολεοδομικών μελετών, αναπλάσεων και επεκτάσεων σχεδίων πόλης,
- διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων,
- συμμετοχή στις αποφάσεις για τα θέματα χωροταξίας, χρήσεων γης και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων,
- σύνταξη διαγραμμάτων και πράξεων εφαρμογής, διαχείριση διαδικασιών τακτοποίησης, αναλογισμού, προσκυρώσεων και καταχωρίσεων,
- πρόταση για άρση απαλλοτριώσεων και ασυμφωνιών με το εγκεκριμένο σχέδιο,
- ρυμοτομικές και τοπογραφικές εφαρμογές.
Με τον τρόπο αυτό, οι Δήμοι παραμένουν οι «θεματοφύλακες» του σχεδιασμού της περιοχής τους, ενώ η έκδοση των οικοδομικών αδειών και ο έλεγχος του δομημένου περιβάλλοντος μεταφέρονται στον νέο Οργανισμό. Οι Δήμοι αποτελούν θεσμικό συνομιλητή και εταίρο του κράτους σε όλα τα κρίσιμα θέματα που σχετίζονται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής τους.
Σημειώνεται, τέλος, ότι βρίσκονται σε φάση ολοκλήρωσης 245 Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σε 831 από τις συνολικά 1035 Δημοτικές Ενότητες της χώρας.
6 Είναι αρμοδιότητα της Κεντρικής Διοίκησης η έκδοση οικοδομικών αδειών;
Η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 1728/2025), θέτει σαφή όρια στις αρμοδιότητες των Δήμων και του κράτους για τη δόμηση. Σύμφωνα με τη νομολογία, η έκδοση οικοδομικών αδειών αποτελεί αρμοδιότητα της κεντρικής διοίκησης.
Η απόφαση αυτή ενισχύει τη διακριτή ιεραρχία αρμοδιοτήτων μεταξύ κεντρικής διοίκησης και τοπικών δημοτικών αρχών. Ωστόσο, οι δήμοι παραμένουν υπεύθυνοι για μια σειρά από πολεοδομικά θέματα που σχετίζονται με το σχέδιο πόλης.
7 Ποια θα είναι η δομή του νέου Οργανισμού;
Θεσπίζεται ο ρόλος του Διοικητή ως επικεφαλής του Οργανισμού, κατά το πρότυπο φορέων όπως ΕΦΚΑ και ΔΥΠΑ, καθώς και ο ρόλος ενός Υποδιοικητή για τα θέματα του Κτηματολογίου και ενός Υποδιοικητή για τα θέματα δόμησης. Στη νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα υπάγονται 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ) και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ), τα οποία θα αξιοποιούν τα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία. Με τον τρόπο αυτό, δημιουργείται ένα σύγχρονο εθνικό δίκτυο υπηρεσιών δόμησης.
8 Ποιος είναι ο ρόλος των ανεξάρτητων ελεγκτών δόμησης;
Για πρώτη φορά στην Ελλάδα, δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, στους οποίους θα ανατίθεται, με κλήρωση, ο υποχρεωτικός έλεγχος όλων των αδειών πριν την έναρξη εργασιών. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί πλημμελής εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, τον τελικό έλεγχο για την οικοδομική άδεια τον πραγματοποιεί η Γενική Διεύθυνση Δόμησης. Με τον τρόπο αυτό, ενισχύεται στην πράξη η ακεραιότητα και η αξιοπιστία των αδειών.
9 Πότε θα πραγματοποιηθεί η αρχική εφαρμογή και πότε αναμένεται να συσταθεί ο νέος Οργανισμός;
Τα μεταβατικά στάδια που έχουν προβλεφθεί:
- Τέλος 1ου τριμήνου 2026: Ψήφιση νομοθετικού πλαισίου
- Ιούνιος 2026: Αρχική λειτουργία σε 3 Περιφερειακά Κέντρα και αντίστοιχα Τοπικά
- Αρχές 2027: Πλήρης λειτουργία ΕΟΚΕΔ και όλων των ΠΚΔ & ΤΚΔ.
Η μετάβαση του προσωπικού γίνεται με διασφάλιση εργασιακής συνέχειας.
10 Πώς θα υπηρετήσει ο ΕΟΚΕΔ τον στόχο συνολικής οργάνωσης του χώρου;
Η μεταρρύθμιση αποτελεί κεντρικό κρίκο σε μια ευρύτερη εθνική στρατηγική για τη συνολική οργάνωση του χώρου, καθώς εντάσσεται στο νέο θεσμικό και ψηφιακό πλαίσιο που διαμορφώνεται από τα κάτωθι:
- Κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας σε 477 άρθρα – για πρώτη φορά όλο το πλαίσιο συγκεντρώνεται, γίνεται ξεκάθαρο και εφαρμόζεται ομοιόμορφα.
- Απλοποίηση και εξορθολογισμός του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, ώστε οι κανόνες δόμησης να είναι σαφείς, λειτουργικοί και ενιαίοι.
- Νέο ψηφιακό πλαίσιο αδειοδότησης και διπλών ελέγχων, με περισσότερους προληπτικούς ελέγχους, ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου και αξιοποίηση σύγχρονων τεχνολογιών.
- Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης που συγκεντρώνει όλα τα πολεοδομικά, χωροταξικά και περιβαλλοντικά δεδομένα σε ένα σημείο και αποτελεί το βασικό εργαλείο για όλες τις αποφάσεις στον χώρο.
- Ενοποίηση δεδομένων Κτηματολογίου και Δόμησης, ώστε το κράτος να έχει για πρώτη φορά ενιαία εικόνα του πού, τι και πώς χτίζεται.
Με αυτό τον τρόπο, ο ΕΟΚΕΔ δεν είναι απλώς μια οργανωτική αλλαγή, αλλά ο φορέας που υποστηρίζει και υλοποιεί στην πράξη τη μετάβαση σε ένα σύγχρονο, ψηφιακό και συνεκτικό σύστημα οργάνωσης του χώρου, με κανόνες που εφαρμόζονται παντού, με διαφάνεια και με σχεδιασμό των πολιτικών με πραγματικά και επικαιροποιημένα στοιχεία.
11 Ποιος είναι ο ρόλος του Κτηματολογίου στον νέο ΕΟΚΕΔ;
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αποτελεί τον πυρήνα του νέου Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ).
Με τη μεταρρύθμιση, το Κτηματολόγιο:
- Συγκεντρώνει και εγγυάται την ιδιοκτησία, με πλήρη ψηφιακή τεκμηρίωση και ασφάλεια δικαίου.
- Παρέχει το ενιαίο πλαίσιο ψηφιακών δεδομένων πάνω στο οποίο θα ενσωματωθούν οι διαδικασίες δόμησης.
- Εξασφαλίζει τη διαλειτουργικότητα μεταξύ των μητρώων ιδιοκτησίας και των δεδομένων δόμησης.
- Υποστηρίζει την ανάπτυξη ενός ψηφιακού “one-stop-shop” για όλες τις υπηρεσίες που αφορούν το ακίνητο.
- Διασφαλίζει τη μετατροπή των σημερινών Κτηματολογικών Γραφείων σε ένα σύγχρονο εθνικό δίκτυο Κέντρων παροχής υπηρεσιακών κτηματολογίου και ελέγχου δόμησης
Συνολικά, το Κτηματολόγιο γίνεται ο βασικός άξονας που ενοποιεί ιδιοκτησία – αδειοδότηση – έλεγχο, προσφέροντας για πρώτη φορά ενιαία εικόνα του «πού, τι και πώς χτίζεται» στη χώρα.
12 Πώς θα γίνει η πιο λειτουργική ενσωμάτωση των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο;
Η ενσωμάτωση γίνεται μέσω της δημιουργίας του ΕΟΚΕΔ, όπου:
– Μεταφέρονται στο νέο οργανισμό οι αρμοδιότητες των ΥΔΟΜ που αφορούν:
- έκδοση οικοδομικών αδειών,
- προεγκρίσεις και βεβαιώσεις όρων δόμησης,
- έλεγχο κατασκευών,
- τήρηση της πολεοδομικής νομοθεσίας.
– Στον νέο Φορέα προστίθεται μια νέα Υποδιοικηση Κέντρων Δόμησης, στην οποία υπάγεται η Γενική Διεύθυνση Δόμησης και όλα τα Περιφερειακά και Τοπικά Κέντρα Δόμησης.
– Το προσωπικό των ΥΔΟΜ μεταφέρεται στον νέο φορέα, διασφαλίζοντας την εργασιακή του συνέχεια
– Οι σημερινές λειτουργίες ταυτοποιούνται, ενοποιούνται και απλοποιούνται μέσω:
- κοινών διαδικασιών,
- ενιαίων ψηφιακών εργαλείων,
- κεντρικού συντονισμού,
- και πλήρους διαλειτουργικότητας με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.
Η ενσωμάτωση, επομένως, δεν είναι μια απλή «μεταφορά» αλλά μια οργανωτική και ψηφιακή ενοποίηση που δημιουργεί για πρώτη φορά έναν ενιαίο εθνικό μηχανισμό αδειοδότησης και ελέγχου δόμησης.
13 Θα μεταστεγαστούν οι ΥΔΟΜ και πού θα εξυπηρετείται ο πολίτης;
Ναι, αλλά όχι ως ΥΔΟΜ – εντάσσονται στο νέο δίκτυο του ΕΟΚΕΔ.
- Οι ΥΔΟΜ καταργούνται ως αυτοτελείς δημοτικές υπηρεσίες.
- Οι λειτουργίες και το προσωπικό τους ενσωματώνονται στα 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ) και στα 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ) του ΕΟΚΕΔ.
– Πού θα λειτουργούν αυτά τα Κέντρα;
- Τα νέα ΠΚΔ και ΤΚΔ θα στεγαστούν στα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία, αξιοποιώντας την πολύ υψηλή αντιστοίχιση του δικτύου του Κτηματολογίου σε σχέση με τις σημερινές ΥΔΟΜ.
- Δημιουργείται έτσι ένα εθνικό, ενιαίο δίκτυο εξυπηρέτησης.
– Πού θα εξυπηρετείται ο πολίτης;
- Σε ένα ενιαίο σημείο ανά περιοχή: ΠΚΔ ή ΤΚΔ (το αντίστοιχο Κτηματολογικό Γραφείο).
- Μέσω πλήρως ψηφιακών υπηρεσιών, χωρίς υποχρέωση εντοπιότητας.
- Με ενιαίες διαδικασίες και ίση μεταχείριση, ανεξαρτήτως δήμου.
- Με άμεση πρόσβαση σε όλες τις υπηρεσίες ιδιοκτησίας και δόμησης σε ένα ενιαίο ψηφιακό και φυσικό σημείο.
Η εξυπηρέτηση μεταφέρεται από τους Δήμους στο εθνικό σύστημα του ΕΟΚΕΔ.
14 Τι σημαίνει «έξυπνος έλεγχος αδειών με τεχνητή νοημοσύνη» και πώς θα λειτουργεί στην πράξη;
Στόχος είναι για πρώτη φορά να υπάρχει συστηματικός έλεγχος των οικοδομικών αδειών με τη βοήθεια τεχνητής νοημοσύνης, ώστε οι έλεγχοι να είναι πιο στοχευμένοι και αποτελεσματικοί.
Αντί να γίνονται τυχαίοι έλεγχοι, το σύστημα αξιοποιώντας διαθέσιμα δεδομένα θα μπορεί να παρέχει πληροφορία για το ποιοι φάκελοι έχουν μεγαλύτερη πιθανότητα να παρουσιάζουν προβλήματα (π.χ. σε περιοχές με αυθαιρεσία, σε ζώνες προστασίας ή σε έργα μεγαλύτερης πολυπλοκότητας).
Με τον τρόπο αυτό αξιοποιώντας την ΤΝ:
- Θα ελέγχεται περίπου το 30% των αδειών, αλλά όχι τυχαία
- Το σύστημα τεχνητής νοημοσύνης θα αναλύει δεδομένα και θα προτείνει ποιες υποθέσεις είναι «υψηλού ρίσκου».
- Θα υπάρχει δυνατότητα να δοθεί μεγαλύτερη προσοχή σε «ευαίσθητες» περιοχές, όπως ιστορικοί τόποι, προστατευόμενες περιοχές ή σημεία όπου έχουν εντοπιστεί στο παρελθόν πολλές παραβάσεις.
Με απλά λόγια: Το κράτος θα χρησιμοποιεί ένα «έξυπνο φίλτρο» που θα ξεχωρίζει έγκαιρα τις άδειες που χρειάζονται προτεραιότητα στον έλεγχο, ώστε να εντοπίζονται προβλήματα πριν ξεκινήσουν τα έργα και να προστατεύεται καλύτερα ο χώρος και το περιβάλλον.
