Μια πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η 848/2025, αλλάζει ριζικά τον τρόπο φορολόγησης στις αγοραπωλησίες ακινήτων, θέτοντας οριστικό τέλος στην εποχή των «διπλών τιμών».
Έτσι σε μια τέτοια περίπτωση υπερισχύει το Τραπεζικό Ίχνος, καθώς η ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) πλέον ελέγχει τις συναλλαγές με βάση τις τραπεζικές κινήσεις (το «τραπεζικό ίχνος») και όχι την αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο.
Ως δεκτό και φορολογητέο τίμημα για την εφορία θεωρείται μόνο το ποσό που μεταφέρθηκε μέσω τράπεζας «Πραγματικό Τίμημα»
Το συμβόλαιο δεν παρέχει καμία προστασία όταν οι τραπεζικοί λογαριασμοί αποκαλύπτουν καταβολή υψηλότερου ποσού από αυτό που αναγράφεται. Η φορολογική αλήθεια (τραπεζικές συναλλαγές) υπερισχύει της τυπικής αναγραφής. Εάν μάλιστα εντοπιστεί διαφορά, η ΑΑΔΕ αναπροσαρμόζει τον φόρο μεταβίβασης και επιβάλλει πρόστιμα για ανακριβή δήλωση τιμήματος.
Το τέλος του «Κόλπου»
Η παραδοσιακή πρακτική του «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα» (αναγραφή της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και πληρωμή του υπολοίπου «κάτω από το τραπέζι») καθίσταται πλέον εξαιρετικά επικίνδυνη.
Η ΑΑΔΕ, χάρη στα σύγχρονα ψηφιακά εργαλεία ελέγχου και τις διασταυρώσεις στοιχείων, μπορεί να αμφισβητήσει οποιοδήποτε συμβόλαιο δεν αντιστοιχεί στις τραπεζικές κινήσεις. Έχουν ήδη ξεκινήσει στοχευμένοι ελέγχοι σε χιλιάδες παλαιότερα συμβόλαια ακινήτων, με τις διαφορές στο τίμημα να είναι συχνός λόγος επανεξέτασης
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, η πραγματική τιμή είναι πλέον αυτή που αποτυπώθηκε στους τραπεζικούς λογαριασμούς, ανεξάρτητα από το τι γράφει το συμβολαιογραφικό έγγραφο.
